京都市に相続した実家や古い空き家を所有していて、
「古い家でも売却できる？」
「修繕してから売った方がいい？」
「相続したものの、どうすればいいか分からない」
と悩んでいる方もいるでしょう。
相続した空き家や築年数の古い住宅、事故物件、再建築不可物件などは、一般的な中古住宅とは売却条件が異なる場合があります。
しかし、訳あり物件だからといって最初から売却を諦める必要はありません。
京都市には空き家について相談できる制度も用意されています。
まず現在の物件の状態を確認し、どのような売却方法が考えられるのか整理してみましょう。
京都市の空き家は放置せず今後を考える
親から実家を相続しても、自分は別の住宅に住んでいるため、そのまま空き家になることがあります。
空き家を所有している間は、建物や敷地の管理が必要です。
長期間使用しなければ建物の傷みが進む可能性もあるため、
- 将来自分や家族が利用する
- 賃貸する
- 売却する
- 空き家バンクなどを利用する
- 必要に応じて修繕する
など、今後の方向性を考えておきましょう。
京都市では「発生予防」「活用・流通」「適正管理」などを含む総合的な空き家対策を進めています。
京都市で考えられる訳あり物件
- 相続した空き家
- 築年数の古い住宅
- 事故物件
- 再建築不可物件
- 共有名義・共有持分の不動産
相続した空き家
親などが住んでいた住宅を相続したものの、自分では利用する予定がないケースです。
相続した住宅では、
- 現在の所有名義
- 相続登記
- 共有者の有無
- 建物の状態
- 家財の有無
などを確認しましょう。
相続したばかりで売却するか決まっていなくても、現在の評価を確認しておけば今後の判断材料になります。
築年数の古い住宅
京都市には築年数の古い住宅もあります。
古い住宅を見ると、
「リフォームしてきれいにしなければ売れない」
と考えるかもしれません。
しかし、査定前に高額なリフォームを行う必要があるとは限りません。
建物を活用したい買主が現れる可能性もあるため、まず現在の状態で査定を受けることから考えてみましょう。
リフォームや解体をする前に現在の状態で売却できるのか確認したい方は、こちらも参考にしてください。
事故物件
過去に人の死などがあった物件では、その内容によって売却時に告知が必要になる場合があります。
告知が必要か分からない場合は、自分で判断して情報を伏せるのではなく、把握している事実を不動産会社へ伝えて確認しましょう。
再建築不可物件
道路との接し方などの条件によって、現在の建物を取り壊したあと、新しい建物を建てられない場合があります。
再建築不可物件は利用方法が限られるため、一般的な住宅より買主を探しにくい可能性があります。
ただし、現在の建物を活用したい人などから需要が生まれることも考えられます。
「再建築不可だから売れない」と決めず、まず売却方法を確認しましょう。
共有名義・共有持分の不動産
相続によって兄弟など複数人で不動産を所有しているケースもあります。
不動産全体を売却する場合は、共有者との調整が必要です。
誰がどの程度の持分を所有しているのか分からない場合には、登記内容を確認しましょう。
権利関係が複雑な場合は、司法書士などの専門家への相談も検討します。
京都市には「地域の空き家相談員」がいる
京都市では、市の研修を受けて登録された宅地建物取引士を「地域の空き家相談員」として登録しています。
空き家の所有者は、活用や流通などについて無料で相談できます。京都市は各区役所・支所で無料相談会も開催しています。
「売却した方がいいのか分からない」
「まず誰に相談すればいい？」
という段階でも、公的な相談制度を利用して情報を整理できます。
専門家が空き家まで来てくれる制度もある
京都市では2026年度も「空き家活用・流通支援専門家派遣制度」を実施しています。
地域の空き家相談員と建築士が空き家の現地へ出向き、
- 売却や賃貸などの活用方法
- 流通について
- 修繕箇所
- 修繕費用
などについて助言や情報提供を行います。派遣費用は無料です。派遣後、相続や登記で困っている場合は司法書士への相談も可能とされています。
対象となる住宅などには条件があるため、利用するときは京都市の最新情報を確認してください。
「京都安心すまいバンク」という選択肢もある
京都市には、市版の空き家バンクである「京都安心すまいバンク」があります。
「空き家を売りたい・貸したい所有者」と「買いたい・借りたい人」とのマッチングを、市と登録専門家が支援する仕組みです。専門家への無料相談や物件情報の登録なども行われています。
一般的な不動産会社への仲介依頼や買取だけでなく、こうした制度も選択肢の一つとして確認できます。
ただし、登録すれば必ず希望条件で売却できるという意味ではありません。
複数の売却方法を比較して判断しましょう。
以前の「空き家等の活用・流通補助金」には注意
京都市の空き家情報を検索すると、売却時の仲介手数料や一定の解体費用を対象とした「空き家等の活用・流通補助金」の情報が見つかる場合があります。
しかし、この制度は2024年度・2025年度の2年間限定事業で、京都市は2026年度には実施予定がないと回答しています。
古いWeb記事などを見て、
「京都市なら解体費用が補助される」
と判断しないよう注意しましょう。
補助制度は年度によって変更されるため、工事や売却を決める前に最新情報を確認することが大切です。
相続した空き家なら3,000万円特別控除も確認
相続した空き家を売却する場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。
京都市では、この特例の確定申告に必要となる書類の一つである「被相続人居住用家屋等確認書」を発行しています。
ただし、京都市から確認書が発行されることと、税制上の特例が適用されることは別です。
実際に特例を利用できるかどうかは、税務署や税理士などへ確認しましょう。
古い空き家は解体してから売るべき？
築年数が古かったり建物が傷んでいたりすると、
「先に解体して更地にした方が売れるのでは？」
と考えるかもしれません。
しかし、解体には費用がかかります。
さらに建物を残した状態で購入したい人が現れる可能性もあるため、査定前に解体を決めるのは慎重に判断しましょう。
京都市には専門家が現地で活用・流通・修繕について助言する制度もあります。
まず、
現在の状態で査定 → 売却方法を比較 → 必要なら修繕・解体を検討
という順番で考えると判断しやすくなります。
家財が残っていても先に相談する
相続した実家には、
- 家具
- 家電
- 衣類
- 食器
- 日用品
などが大量に残っていることがあります。
「全部処分してからでないと売却できない」
と思うかもしれませんが、家財処分にも費用がかかります。
先にすべて処分するのではなく、現在の状態を伝え、売却する場合にどこまで片付ける必要があるのか確認しましょう。
仲介と買取はどちらを選ぶ？
訳あり物件を売却する代表的な方法として「仲介」と「買取」があります。
仲介
不動産会社を通して一般の購入希望者を探す方法です。
条件が合えば、買取より高い価格で売却できる可能性があります。
一方で、物件の状態や立地によっては買主が見つかるまで時間がかかる場合があります。
買取
不動産会社や買取業者などが直接物件を購入する方法です。
一般の購入希望者を探す仲介とは仕組みが異なるため、物件や条件によっては売却を進めやすい場合があります。
一方、一般的には仲介より売却価格が低くなる傾向があります。
そのため、
「訳ありだから買取」と最初から決めず、条件を比較すること
が大切です。
仲介と買取の違いや、自分の物件に合った方法を選ぶポイントについては、こちらも参考にしてください。
京都市で訳あり物件を売るときの注意点
- 物件の問題を正確に伝える
- 修繕を先に決めない
- 京都市の制度と民間査定を使い分ける
物件の問題を正確に伝える
雨漏りや建物の不具合、過去に起きた出来事、権利関係など、把握している問題は査定時に伝えましょう。
修繕を先に決めない
古いからという理由だけで高額なリフォームを先に行う必要はありません。
現在の状態でどの程度の評価になるのか確認してから判断します。
京都市の制度と民間査定を使い分ける
京都市には相談員、専門家派遣、京都安心すまいバンクなどがあります。
一方、実際の売却価格や買取条件を知りたい場合は、不動産会社などの査定も必要になります。
どちらか一方だけではなく、目的に合わせて使い分けましょう。
複数の査定結果を比較する
訳あり物件は、物件の状態や不動産会社の取り扱い経験などによって評価が異なる可能性があります。
1社から低い査定額を提示されたからといって、
「この物件は売れない」
と判断する必要はありません。
反対に高い査定額が提示された場合も、金額だけを見るのではなく、
- 査定額の根拠
- 売却までの期間
- 必要になる費用
- 現状のまま売却できるのか
- 契約条件
まで確認しましょう。
京都市にある訳あり物件の現在の評価が気になる方は、査定結果を今後の売却方法を考える材料にしてみましょう。
査定額だけでなく売却条件まで比較するときは、こちらも参考にしてください。
ラクウルを利用して売却先を探す方法もある
「訳あり物件をどこへ相談すればいいか分からない」という場合には、ラクウルを利用して査定先を探す方法もあります。
利用するときは査定額だけではなく、
- 査定額の理由
- 必要になる費用
- 売却方法
- 売却までの期間
- 契約条件
なども確認しましょう。
ラクウルを利用する場合の具体的な手順については、こちらも参考にしてください。
また、査定を受けたからといって、その場ですぐに売却を決める必要はありません。
提示された内容を確認し、納得できる条件か判断することが大切です。
ラクウルの特徴や利用前に確認しておきたいポイントについては、こちらも参考にしてください。
売却するか決めていなくても現状を確認する
相続したばかりで、
「売るか残すかまだ決められない」
ということもあるでしょう。
その場合も、すぐに売却する必要はありません。
まず、
- 建物の状態
- 所有関係
- 現在の評価
- 維持管理に必要な費用
- 売却・賃貸・活用などの選択肢
を整理します。
京都市には無料で利用できる空き家相談や専門家派遣制度もあります。
売却するか迷っている段階でも、今後の方向性を考えるための情報を集めることはできます。
まとめ
京都市にある相続空き家、築古住宅、事故物件、再建築不可物件、共有不動産なども、まず現在の状態を確認することが大切です。
京都市には、地域の空き家相談員、専門家派遣制度、京都安心すまいバンクなど、空き家の活用・流通を支援する制度があります。
また、相続した空き家を売却する場合には、条件を満たせば譲渡所得の3,000万円特別控除を利用できる可能性があります。
重要なのは、
「古いから売れない」「訳ありだから買取しかない」
と最初から決めないことです。
現在の状態で査定を受け、
仲介・買取・活用・修繕など複数の方法を比較する
ところから始めましょう。
そのうえで査定額だけではなく、必要な費用や売却期間、契約条件まで確認し、自分の物件に合った方法を検討することが大切です。
京都市の空き家を売却するか迷っている方も、まず現在の評価を確認して判断材料にしてみましょう。
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