訳あり物件を売りに出しているものの、
「問い合わせがほとんど来ない」
「内覧はあるのに売れない」
「値下げしても買主が見つからない」
と悩んでいる方もいるでしょう。
事故物件や再建築不可物件、築年数の古い住宅、相続した空き家などは、一般的な中古住宅より買主が限られる場合があります。
しかし、売れない原因は物件によって異なります。
価格に問題があるケースもあれば、建物の状態、権利関係、売却方法などが影響していることもあります。
そのため、単純に値下げを繰り返すのではなく、まず「なぜ売れていないのか」を確認することが大切です。
この記事では、訳あり物件が売れない主な理由と、原因別に検討したい対処法を解説します。
訳あり物件が売れない7つの主な理由
訳あり物件が売れない場合、主に次のような原因が考えられます。
- 売出価格が物件の状態に合っていない
- 建物の老朽化や不具合がある
- 再建築不可など利用上の制限がある
- 相続や共有など権利関係に問題がある
- 立地や周辺需要が少ない
- 売却方法が物件に合っていない
- 物件情報が購入希望者へ十分伝わっていない
複数の原因が重なっている場合もあります。
それぞれ詳しく見ていきましょう。
① 売出価格が物件の状態に合っていない
最初に確認したいのが価格です。
売主としては、
「できるだけ高く売りたい」
と考えるのは当然でしょう。
しかし、周辺の不動産相場だけを基準に価格を設定すると、物件固有の問題が価格に反映されていない場合があります。
例えば、
- 建物が大きく老朽化している
- 雨漏りなどの不具合がある
- 再建築に制限がある
- 土地の形状に問題がある
- 共有状態になっている
といった条件があれば、一般的な中古住宅と同じ基準で比較できない可能性があります。
反対に、売れないからという理由だけで大幅に値下げするのも避けたいところです。
まず査定額の根拠を確認し、現在の売出価格と物件の条件が合っているかを見直しましょう。
② 建物の老朽化や不具合がある
築年数の古い住宅では、
- 雨漏り
- シロアリ被害
- 給排水設備の故障
- 外壁や屋根の劣化
- 床や柱の傷み
などが売却に影響することがあります。
ただし、
「古い家＝リフォームしなければ売れない」
とは限りません。
購入後に自分でリフォームしたい人や、土地の利用を目的としている人もいます。
売却できないからといって、すぐに高額なリフォームや解体を行うのではなく、まず現在の状態で査定を受けましょう。
修繕費をかけても、その金額を売却価格に上乗せできるとは限らないためです。
築年数が古い住宅を修繕・解体する前に確認したいポイントについては、こちらも参考にしてください。
③ 再建築不可など利用上の制限がある
土地や建物の条件が原因で、購入希望者が限られる場合もあります。
代表的なのが再建築不可物件です。
現在建物が存在していても、道路との接し方などの条件によって、取り壊したあとに原則として新しい建物を建てられないケースがあります。
そのほか、
- 接道条件
- 土地の形状
- 境界
- 借地権
- 建築上の制限
などが売却に影響することもあります。
こうした物件は、一般的な住宅と同じ売り方では買主を探しにくい可能性があります。
重要なのは、物件にどのような制限があるのかを確認したうえで売却方法を考えることです。
④ 相続や共有など権利関係に問題がある
建物自体に大きな問題がなくても、所有関係が原因で売却を進められない場合があります。
例えば、
- 相続登記が終わっていない
- 兄弟など複数人の共有になっている
- 誰が相続するか決まっていない
- 抵当権などが残っている
といったケースです。
特に相続した不動産では、まず登記上の所有者を確認しましょう。
2024年4月1日から相続登記は義務化されており、不動産を相続によって取得したことを知った日から原則3年以内に申請する必要があります。
2024年4月1日より前に相続した不動産で未登記の場合も対象になります。
売却を検討している相続不動産について名義が整理されていない場合は、司法書士などへの相談も検討しましょう。
⑤ 立地や周辺需要が少ない
物件そのものではなく、立地が影響している場合もあります。
例えば、
- 人口が少ない地域
- 駅や商業施設から離れている
- 車がないと生活しにくい
- 周辺で不動産取引が少ない
といった地域では、購入希望者が見つかるまで時間がかかる可能性があります。
これは訳あり物件だけに限った問題ではありません。
需要が少ない地域では、価格を下げれば必ず売れるとも限りません。
売却期間を長めに考えるのか、買取も含めて別の方法を検討するのか、自分が優先する条件を整理しましょう。
⑥ 売却方法が物件に合っていない
訳あり物件が長期間売れない場合には、現在の売却方法が物件に合っているかも確認しましょう。
不動産の代表的な売却方法には「仲介」と「買取」があります。
仲介
不動産会社に購入希望者を探してもらう方法です。
条件が合えば、買取より高い価格で売却できる可能性があります。
一方、購入希望者が現れなければ売却まで時間がかかります。
買取
不動産会社や買取業者などが直接物件を購入する方法です。
一般の購入希望者を探す必要がないため、条件が合えば売却を進めやすい場合があります。
一方、一般的には仲介より売却価格が低くなる傾向があります。
そのため、
「訳あり物件だから最初から買取」
「買取は最後の手段」
と一律に決める必要はありません。
売却価格、期間、物件の状態などを考えて比較しましょう。
仲介と買取の違いや、それぞれが向いているケースについては、こちらで詳しく解説しています。
⑦ 物件情報が購入希望者へ十分伝わっていない
売却活動そのものを見直した方がよいケースもあります。
例えば、
- 掲載写真が少ない
- 建物の状態が分かりにくい
- 土地や周辺環境の情報が少ない
- 物件の問題点だけが目立っている
- 活用方法が購入希望者に伝わっていない
などです。
訳あり物件であっても、問題点だけでなく、利用できる設備や立地、土地の特徴など、購入判断に必要な情報を正確に伝えることが大切です。
現在仲介で売却している場合は、不動産会社に問い合わせ状況や内覧後の反応を確認してみましょう。
訳あり物件が売れないときに確認したいこと
長期間売れないからといって、すぐに大幅な値下げや解体を行う必要はありません。
まず次の内容を整理しましょう。
| 確認項目 | 確認する内容 |
|---|---|
| 価格 | 周辺相場や物件状態に合っているか |
| 建物 | 老朽化や不具合はどの程度か |
| 土地 | 接道・境界・再建築などに問題はないか |
| 権利 | 相続・共有・抵当権などを整理できているか |
| 売却活動 | 問い合わせや内覧は発生しているか |
| 売却方法 | 仲介と買取のどちらが適しているか |
| 希望条件 | 価格と売却期間のどちらを優先するか |
例えば、
問い合わせ自体がほとんどない
のであれば、価格や物件情報、需要などを確認する必要があります。
一方、
問い合わせや内覧はあるのに契約にならない
のであれば、建物の状態や価格、購入希望者が不安に感じている条件などを確認した方がよいでしょう。
売れないからといってすぐ解体する必要はない
築年数の古い空き家では、
「建物を解体して更地にすれば売れるのでは？」
と考えることがあります。
しかし、解体には費用が必要です。
また、建物を利用したい購入希望者が現れる可能性もあります。
土地の条件によっては、建物を取り壊した後の利用に制限が生じる場合もあるため注意が必要です。
そのため、
現在の状態で査定
↓
売れない原因を確認
↓
仲介・買取などを比較
↓
必要なら修繕や解体を検討
という順番で考えましょう。
不動産会社を変更すれば売れる？
現在依頼している不動産会社で売れない場合、
「会社を変更した方がいいのでは？」
と思うかもしれません。
不動産会社によって、得意とする地域や物件の種類、販売方法などは異なります。
そのため、別の会社へ相談することで違う提案を受けられる可能性はあります。
ただし、
「普通の不動産会社だから売れない」
と一律に判断することはできません。
重要なのは会社の名称や規模ではなく、自分の物件についてどのような売却方法を提案しているかです。
現在の会社へ、
- なぜ売れていないと考えているか
- 問い合わせ件数
- 内覧した人の反応
- 価格変更は必要か
- 今後どのような販売活動をするか
などを確認してから判断しましょう。
1社だけの査定では判断しにくいこともある
訳あり物件では、物件の状態や取り扱い経験などによって査定結果が異なる場合があります。
そのため、1社の査定結果だけを見て、
「この価格でしか売れない」
と判断する必要はありません。
複数の査定を比較するときには、金額だけでなく、
- 査定額の根拠
- 売却方法
- 想定される期間
- 必要な費用
- 現状のまま売却できるか
- 契約条件
などを確認しましょう。
最も高い査定額を提示した会社が、必ず最も良い売却先になるとは限りません。
訳あり物件がなかなか売れない場合は、現在の物件がどのように評価されるのか確認し、売却方法を見直す判断材料にしてみましょう。
査定結果を比較するときに確認したいポイントについては、こちらも参考にしてください。
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ラクウルを利用して売却先を探す方法もある
「現在の不動産会社では売れない」
「どこへ相談すればいいか分からない」
という場合には、ラクウルを利用して売却先を探す方法もあります。
ただし、ラクウルを利用すれば必ず高く売れる、短期間で売れるというわけではありません。
査定の申し込みから売却までの流れを確認したい方は、こちらも確認しておきましょう。
査定結果が出たら、
- 査定額とその根拠
- 売却までの期間
- 必要になる費用
- 現状で売却できるか
- 契約条件
などを確認しましょう。
ほかの売却方法とも比較したうえで、自分が納得できる条件かどうかを判断することが重要です。
ラクウルの特徴や利用前に確認しておきたいポイントについては、こちらで詳しく解説しています。
「売れない物件」と決めつけないことが大切
長期間買主が見つからないと、
「この家はもう売れない」
と思ってしまうかもしれません。
しかし、
現在の条件では売れていない
ことと、
今後も絶対に売却できない
ことは同じではありません。
価格を見直すことで反応が変わる場合もあれば、売却方法や依頼先を変更することで選択肢が広がる場合もあります。
一方で、立地や建物の状態によっては、希望する価格や期間で売却することが難しいケースもあります。
大切なのは「必ず売れる方法」を探すことではなく、売れない原因を確認し、現実的な選択肢を比較することです。
まとめ
訳あり物件が売れない場合には、単純に値下げする前に原因を確認しましょう。
主な原因として、
- 売出価格
- 建物の状態
- 再建築などの制限
- 相続・共有などの権利関係
- 立地や需要
- 売却方法
- 販売活動
などが考えられます。
原因によって必要な対処方法は異なります。
現状を確認 → 売れない原因を整理 → 売却方法を比較 → 必要な対策を検討
という順番で進めることが大切です。
訳あり物件だからといって買取だけに絞る必要はありません。
仲介や買取などの条件を比較し、価格・売却期間・費用・契約内容まで確認したうえで、自分の物件に合った方法を検討しましょう。
現在の方法でなかなか売れない場合は、別の査定結果や売却条件を確認し、今後の売却方法を考える材料にしてみましょう。
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