再建築不可物件とは、現行の建築基準法に適合せず、新たに建物を建てられない土地や建物を指します。多くの場合、道路との接道義務（幅員4m以上の道路に2m以上接している）が満たされていないことが原因です。この条件を満たしていないと、建物を取り壊しても再建築できません。
一見すると売却が困難に思える再建築不可物件ですが、適切な方法を選べば売却は十分可能です。
1. 再建築不可物件の需要
再建築不可物件は一般的な住宅需要は少ないものの、投資用や事業用、資材置き場や駐車場などの用途で購入されることがあります。特に都市部の狭小地では、土地価格が比較的安いため、賃貸経営や店舗利用を目的とした投資家の需要が存在します。
2. 高く売るための売却戦略
- 接道条件の改善
- 現状のまま投資家へ売却
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買取業者への直接売却
接道条件の改善
隣接する土地所有者と交渉し、土地の一部を購入または借地契約を結ぶことで接道義務を満たし、再建築可能にする方法があります。
これにより市場価値が大幅に向上します。
現状のまま投資家へ売却
再建築不可でも、リフォームや用途変更によって収益化を狙う投資家は多くいます。特に築古の建物を改装して民泊やレンタルスペースに活用するケースも増えています。
買取業者への直接売却
スピード重視の場合は、再建築不可物件の買取実績が豊富な不動産会社へ直接売却する方法がおすすめです。
仲介より価格は下がりやすいですが、短期間で現金化できます。
3. 売却時の注意点
- 告知義務
- 税金と諸費用
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相場の把握
告知義務
再建築不可であることは必ず買主に説明する必要があります。説明を怠ると契約解除や損害賠償の原因となります。
税金と諸費用
売却時には仲介手数料、登記費用、場合によっては譲渡所得税が発生します。特に相続で取得した場合は、取得費や特例適用の有無を事前に確認しましょう。
相場の把握
周辺の取引事例を調べ、現実的な売却価格を設定することが大切です。再建築不可という制約があっても、立地や用途次第で相場以上の価格がつくこともあります。
4. 再建築不可物件を高く売るための工夫
- 建物をリフォームし、賃貸として稼働中の状態で売却する
- 土地活用プラン（駐車場・倉庫・資材置き場）を提案して販売する
- 投資家や事業者向けの販路を活用する
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不動産オークションを利用し、競争入札で価格を引き上げる
建物をリフォームし、賃貸として稼働中の状態で売却する
物件をリフォームして入居者を確保したうえで売却すれば、買主は即座に家賃収入を得られるため、投資物件としての魅力が高まります。結果的に高値での売却につながりやすくなります。
土地活用プラン（駐車場・倉庫・資材置き場）を提案して販売する
購入後の利用イメージを明確にすることで、買主は投資回収の見通しを立てやすくなります。特に立地条件が良ければ、駐車場や倉庫としての活用は高い需要があります。
投資家や事業者向けの販路を活用する
一般の住宅購入希望者よりも、投資家や事業者は再建築不可物件のメリットを理解しているため、スムーズな成約が期待できます。不動産オークションサイトや専門業者のネットワークを活用するのが効果的です。
不動産オークションを利用し、競争入札で価格を引き上げる
複数の購入希望者が競り合うことで、想定以上の価格で落札されることがあります。特に投資家が複数参入するケースでは、短期間で高値売却が実現することもあります。
これらの工夫を組み合わせることで、売却価格を最大化できます。
まとめ
再建築不可物件は制約がある分、売却が難しいと感じられがちですが、需要は確実に存在します。接道条件を改善して市場価値を上げる方法もあれば、現状のまま投資家に売却する選択肢もあります。重要なのは、物件の特徴を正しく理解し、それに合った売却戦略を選ぶことです。
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