住宅ローンを返済中の家を売りたいと考える場面は、決して珍しいことではありません。転勤や離婚、収入減など、ライフスタイルの変化によって「家を手放したい」と思ったとき、ネックになるのが“ローンの残債”です。
この記事では、住宅ローンが残っている家を売却する際のポイントや注意点、具体的な手続きについてわかりやすく解説します。
残債がある家は売却できるのか？
結論からいえば、住宅ローンの残っている家でも売却は可能です。ただし、家を売った金額だけではローンを完済できない場合、いくつかの対応策が必要になります。
ローンが残っている不動産には、金融機関が抵当権を設定しているため、完済して抵当権を抹消しない限り、所有権を移転することができません。したがって、売却と同時にローンを完済する段取りを整える必要があります。
売却パターン① 売却益でローンを完済できる場合
家の売却額がローン残債以上であれば、売却益でローンを完済し、抵当権を抹消することでスムーズに取引できます。これが最も理想的なケースです。
【手続きの流れ】
- 査定を受け、売却価格を確認
- 買い手と契約を締結
- 売却代金でローンを完済
- 抵当権の抹消手続き
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所有権移転手続き
売却パターン② 売却益でローンを完済できない場合（オーバーローン）
売却価格がローン残債を下回る場合、「オーバーローン」と呼ばれます。このケースでも売却は可能ですが、差額を自己資金で補填する、あるいは「任意売却」を検討する必要があります。
自己資金で不足分を補う
自己資金に余裕があれば、不足分を一括返済することで抵当権を抹消できます。
任意売却を活用する
任意売却とは、金融機関の合意を得て、抵当権を残したまま不動産を売却する方法です。金融機関は売却後の残債に対し、分割返済や一部免除を認める場合もあります。
任意売却のメリットと注意点
任意売却は、住宅ローンを滞納してしまった場合でも、競売にかけられる前に不動産を市場価格に近い形で売却できる手段です。競売よりも高く売れる可能性があるため、売主にとっては次の生活資金の確保や債務負担軽減につながる大きなメリットがあります。
メリット
- 市場価格に近い価格で売却できる
- 引越し費用の交渉ができる場合も
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心理的ストレスが少ない
- 近隣に知られにくい
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市場価格に近い価格で売却できる：競売になると通常、相場の6～7割程度で落札されるケースが多いですが、任意売却であれば一般の仲介売却と同じように価格設定ができるため、手元に残るお金が増える可能性があります。
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引越し費用の交渉ができる場合も：金融機関によっては、任意売却の中で引越し代をある程度認めてくれる場合があります。突然の転居でも最低限の準備資金が残せるのは大きな利点です。
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心理的ストレスが少ない：競売の場合、裁判所の公告や強制退去のリスクがありますが、任意売却は自分の意思で手続きを進められるため、精神的な負担が軽減されます。
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近隣に知られにくい：任意売却は通常の売却と同様の流れで行われるため、近所の人に「住宅ローン滞納で売却した」と気づかれにくい点も魅力です。
注意点
- 信用情報に影響が出る
- 金融機関の同意が必須
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売却後に残債が残るケースもある
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信用情報に影響が出る：ローンの延滞が発生している場合、任意売却をしても信用情報に「異動情報（いわゆるブラックリスト）」として登録され、数年間は新たな借入やクレジットカードの審査が通りづらくなります。
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金融機関の同意が必須：すべての金融機関が任意売却に応じてくれるわけではありません。また、保証会社が介入している場合、交渉が難航することもあります。
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売却後に残債が残るケースもある：任意売却で全額返済できなかった場合、残債は引き続き返済する必要があります。収入に応じて分割での返済になることが多いですが、交渉が必要です。
売却前に確認すべきこと
- 住宅ローン残債の確認
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不動産の査定依頼を複数社に
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売却にかかる費用の把握
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家族や連帯保証人との相談
不動産売却を進める前には、冷静に現状を把握し、準備を整えることが大切です。以下の項目は、住宅ローンが残っている場合も含めて必ず押さえておきましょう。
1. 住宅ローン残債の確認
まずは、自分があとどれくらい住宅ローンを返済する必要があるかを金融機関に確認しましょう。返済予定表を元に、現在の残高証明書を取り寄せておくと具体的な資金計画が立てやすくなります。
2. 不動産の査定依頼を複数社に
1社だけの査定ではなく、不動産会社数社に相見積もりを取ることが重要です。地域に強い業者や任意売却の実績がある専門業者を比較することで、より現実的な売却プランを立てられます。
3. 売却にかかる費用の把握
売却時には仲介手数料、抵当権抹消登記費用、引越し費用など、さまざまな費用が発生します。オーバーローンの場合には自己資金が必要になる可能性もあるため、あらかじめ出費の全体像をシミュレーションしておくと安心です。
4. 家族や連帯保証人との相談
住宅ローンに連帯保証人や共有名義人がいる場合は、売却に関して必ず事前に同意を得ておく必要があります。スムーズな手続きを行うには、家族間でしっかりと方針を確認し合うことが重要です。
まとめ｜無理のない計画で早めの相談を
住宅ローンが残っていても、計画的に動けば売却は十分可能です。特に収入減や離婚など、急を要する事情がある場合は、早めの行動と専門家への相談がカギとなります。
現状の資産状況や今後の生活を踏まえ、「どの売却方法が自分に合っているか」を見極めることが重要です。
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